第五十六条 财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同，可以通过上述基本报表，有选择地计算下列评价指标:
一、财务内部收益率 (FIRR)。房地产项目的财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。其表达式为:
式中 CI——现金流人量;
CO——现金流出量;
:第f期的净现金流量; n: 开发经营期 (开发期与经营期之和)。
财务内部收益率可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差法求取。在财务评价中，将求出的全部投资或资本金 (投资者的实际出资额)财务内部收益率与投资者可接受的最低收益率 (MARR)或设定的基准收益率i。比较，当FIRR≧MARR或FIRR≧i时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。
当财务报表按月、季或半年编制时，计算求出的财务内部收益率应换算为以年为期单位的财务内部收益率，然后再与企业最低可接受的收益率进行比较。如以季为期的单位，换算公式为:
FIRR年=[(l+FIRR季)4-1]*100%
二、财务净现值 (FNPV)。财务净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率iC，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。以iC为例，其表达式为:
财务净现值可根据财务现金流量表计算求得。财务净现值大于或等于零的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的。
三、投资回收期 (主要适用于出租和自营的房地产项目)。投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示，并从房地产项目开发期的起始年算起。其表达式为:
投资回收期可根据财务现金流量表 (全部投资)中累计净现金流量求得，其详细计算公式为:投资回收期=(累计净现金流量开始出现正值期数-1)+(上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量)
上式得出的是以期为单位的投资回收期，应再把它换算成以年为单位的投资回收期。第一章———总则
四、投资利润率。
投资利润率=年平均利润总额÷总投资×100%
五、资本金利润率。
资本金利润率=年平均利润总额+资本金×100%
六、资本金净利润率。
资本金净利润率=年平均所得税后利润总额+资本金×100%
第五十七条 房地产项目清偿能力分析主要是考察房地产项目开发经营期内的财务状况及偿债能力。
一、借款利息的计算。
1•有效利率:有效利率=[1+（rt/m）]m-1
式中 rt——名义期利率;
m——每期计息次数。
2．利息计算方法:(1)按期计息时，为简化计算，假定借款发生当期均在期中支用，按半期计息，其后各期按全期计息;还款当期按期末偿还，按全期计息。每期应计利息的近似计算公式为:
每期应计利息=(期初借款本息累计+本期借款÷2)×利率
(2)等额偿还本金和利息总额的计算公式:
式中 A——每期的还本付息额;
IC ——宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和;
I——期利率;
n——贷款方要求的借款偿还时间 (由还款期开始计算)。
等额还本付息中各期偿还的本金和利息不等，偿还的本金部分将逐期增多，支付的利息部分将逐期减少，其计算公式为:
每期支付利息=期初本金累计×期利率
每期偿还本金=A-每期支付利息
期初本金累计=Ic -本期以前各期偿还本金累计
(3)等额还本，利息照付计算公式:
式中A’t ——第z期还本付息额。
等额还本，利息照付:各期之间的本金及利息之和是不等的，偿还期内每期偿还的本金额是相等的，利息将随本金逐期偿还而减少。其计算公式为:
每