营收入估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响。
第四十八条 确定收款方式应考虑房地产交易的付款习惯和惯例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。
第四十九条 资金筹措计划主要是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，确定资金的来源和相应的数量。房地产项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。
第五十条 在进行房地产项目经济评价时，应按期编制销售收入、经营税金及附加估算表，租金收入、经营税金及附加估算表，自营收入、经营税金及附加估算表，投资计划与资金筹措表。
（回篇首）
第六章 房地产开发项目财务评价
第五十一条 房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。
第五十二条 应编制的基本财务报表主要有:现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。
基本财务报表按照独立法人房地产项目(项目公司)的要求进行科目设置;非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。
第五十三条 现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流人和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。
按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为:一、全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。
•二、资本金现金流量表。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
三、投资者各方现金流量表。该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。
第五十四条 资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
第五十五条 损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。
一、利润总额的计算。
利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税
经营收入=销售收入+租金收入+自营收入
销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入
经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加•19
•经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本
二、弥补亏损。房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补;五年内不足弥补的，用税后利润弥补。
三、利润分配。房地产开发企业交纳所得税后的利润，一般按照下列顺序分配:
1.弥补企业以前年度亏损。
2.提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取，法定公积金已达到注册资本的50%时可不再提取。
3.提取公益金。
4.向投资者分配利润。
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