26;产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。
如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目，管理费用应在各个项目间合理分摊。
第三十五条 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。
第三十六条 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程申发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。
第三十七条 其他费用主要包括:临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。
第三十八条 房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括:固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政文管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。在一些大中型城市，这部分税费已经成为房地产项目投资费用中占较大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。
第三十九条 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。
第四十条 运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括:管理费用、销售费用等。
第四十一条 修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费等。
第四十二条 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。
在房地产项目可行性研究阶段，计算期可取年、半年、季甚至月为单位，资金使用计划应按期编制。编制资金使用计划应考虑各种投资款项的付款特点，要考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等方式对编制资金使用计划的影响。 （回篇首）
第五章 房地产开发项目收入估算与资金筹措
第四十三条 房地产项目应在项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、出租、自营等计划 (以下简称租售计划)。租售计划应遵守政府有关房地产租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相结合。
第四十四条 房地产项目租售计划包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式。
第四十五条 租售房地产的类型和相应的数量，应在房地产项目可供租售的房地产类型、数量的基础上确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响。
第四十六条 租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。
确定租售价格要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对项目租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求状况进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响。
第四十七条 房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入 (以上统称租售收入)、配套设施销售收入和自营收入。
一、租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。应注意可出售面积比例的变化对销售收入的影响;空置期 (项目竣工后暂时找不到租户的时间)和出租率对租金收入的影响;以及由于规划设计的原因导致不能售出面积比例的增大对销售收入的影响。
二、自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自
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