益和间接费用，计算综合内部收益率 (CIRR)，考察房地产项目投资的盈利水平。
综合内部收益率是指房地产项目在整个计算期内，各期净现金流量现值等于零时的折现率。它反映房地产项目所占用资金的盈利率，是考察房地产项目盈利能力的评价指标。其表达式为:
综合内部收益率可根据综合评价现金流量表中的净现金流量用试差法计算求得，并可与政府的期望收益率或银行的贷款利率进行比较，判断项目的盈利能力。
二、综合评价盈利能力分析的主要报表是综合评价现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算的基础，考虑直接与间接费用和效益，计算综合内部收益率指标，考察房地产项目的盈利能力。
第七十五条 社会影响分析是定性和定量的描述难以用货币计量的间接效益和间接费用对房地产项目的影响。社会影响分析主要包括下列内容:
一、就业效果分析。就业效果分析主要是指考察房地产项目对区域劳动力就业的影响。如果当地并无就业压力，项目范围内主要使用外来劳动力，则不必进行就业效果分析。就业效果以就业成本和就业密度两项指标来进行描述，并可与当地的相应指标进行比较。
就业成本，项目开发总投资+项目范围内总就业人数就业密度二项目范围内总就业人数+项目占地面积
二、对区域资源配置的影响。
三、对环境保护和生态平衡的影响。
四、对区域科技进步的影响。
五、对区域经济发展的影响。主要包括:对繁荣商业服务的影响、对促迸旅游业的影响、对发展第三产业的影响等。
六、对减少进口(节汇)和增加出口(创汇)的影响。
七、对节约及合理利用国家资源 (如土地、矿产等)的影响。
八、对提高人民物质文化生活及社会福利的影响。
九、对远景发展的影响。
（回篇首）
附表 基本报表及辅助报表(格式)
全部投资财务现金流量表
基本报表1 单位：万元
序号 项目 合计 1 2 3 … N
1 现金流入
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7 销售收入
出租收入
自营收入
净转售收入
其他收入
回收固定资产余值
回收经营资金
2 现金流出
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7 开发建设投资
经营资金
运营费用
修理费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
3 净现金流量
4 累计净现金流量
注: 1. 本表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司)。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、 运营费用、所得税和债务等的合理分摊；
2. 开发建设投资中应注意不含财务费用；
3. 在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。
资本金财务现金流量表
基本报表2 单位：万元
序号 项目 合计 1 2 3 … N
1 现金流入
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9 销售收入
出租收入
自营收入
净转售收入
其他收入
长期借款
短期借款
回收固定资产余值
回收经营资金
2 现金流出
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9 开发建设投资
经营资金
运营费用
修理费用
经营税金及附加
土地增值税
所得税
借款本金偿还
借款利息支付
3 净现金流量
4 累计净现金流量
注:本表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司)。非独立法人的房地产开 发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运 营费用、所得税和债务等的合理分摊。
投资者各方现金流量表
基本报表3 单位：万元
序号 项目 合计 1 2 3 … N
1 现金流入
1.1
1.2
(1)
(2)
(3)
(4) 应得利润
资产清理分配
回收固定资产余值
回收经营资金
净转售收入
其他收入
2 现金流出